토지 투자 상담을 하다 보면 자주 듣는 질문이 있다.
“이 땅이 앞으로 오를까요?”
“개발 가능성이 있나요?”
“지금 사두면 괜찮을까요?”
물론 토지 투자에서 가격과 개발 가능성은 중요하다. 하지만 앞으로는 여기에 한 가지 질문을 더해야 할 가능성이 높다.
“이 토지를 보유하는 동안 세법상 사업용 토지로 인정받을 수 있는가?”
정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 비사업용 토지에 대한 과세를 강화하는 내용이 포함됐다.
정부안에 따르면 개인이 비사업용 토지를 양도할 경우 현재 기본세율에 추가되는 중과 폭을 확대하고, 장기보유특별공제 적용을 배제하는 방향의 제도 개편이 추진된다. 법인이 보유한 비사업용 토지에 대해서도 추가 과세를 강화하는 내용이 담겼다.
정부는 이 같은 개편을 통해 생산적·효율적인 토지 이용을 유도하겠다는 입장이다.
다만 현재 발표된 내용은 어디까지나 세제개편안이다. 향후 국회 심의와 법 개정 과정에서 적용 시기나 세부 기준이 변경될 수 있기 때문에 현 시점에서는 확정된 제도라기보다 정책 방향을 중심으로 살펴볼 필요가 있다.
사업용 토지와 비사업용 토지는 무엇이 다른가
많은 사람들이 사업용 토지와 비사업용 토지를 단순하게 구분하는 경우가 있다.
건물이 있으면 사업용 토지이고, 빈 땅이면 비사업용 토지라고 생각하거나 사업자등록을 하면 사업용 토지로 인정된다고 생각하기도 한다.
하지만 실제 세법상 판단은 그렇게 단순하지 않다.
농지, 임야, 목장용지, 나대지 등 토지의 종류에 따라 판단 기준이 다르고, 실제 이용 상태와 보유기간 중 토지를 어떤 방식으로 사용했는지 등을 종합적으로 살펴봐야 한다.
예를 들어 농지는 소유자가 실제로 농사를 짓고 있는지, 토지 소재지와 거주지 관계가 어떠한지 등이 중요한 판단 요소가 될 수 있다.
임야 역시 단순히 지목이 ‘임야’라는 사실만으로 사업용 또는 비사업용이 정해지는 것은 아니다. 소유자의 거주 관계와 실제 이용 상태, 관련 법령에서 정하는 요건 등을 함께 살펴야 한다.
나대지나 잡종지 역시 마찬가지다.
단순히 사업자등록을 했다고 해서 자동으로 사업용 토지로 인정되는 것이 아니라, 해당 토지가 실제 사업에 사용되고 있는지와 관련 요건을 충족하고 있는지를 따져볼 필요가 있다.
따라서 등기부등본이나 토지대장에 표시된 지목만 보고 사업용 여부를 판단하는 것은 위험하다.
결국 중요한 것은 토지를 어떤 목적으로 취득했고, 실제로 어떻게 사용했으며, 보유기간 중 그 상태를 얼마나 유지했느냐다.
같은 지역에 있는 비슷한 토지라도 소유자와 이용 형태에 따라 세법상 판단 결과가 달라질 수 있다는 점도 주의해야 한다.
사업용·비사업용 토지의 구체적인 판단 기준은 농지·임야·나대지 등 토지의 종류에 따라 상당한 차이가 있기 때문에, 이에 대해서는 별도의 칼럼에서 사례를 중심으로 자세히 살펴볼 필요가 있다.
‘오래 가지고 있으면 된다’는 토지 투자 공식도 달라질 수 있다
과거 토지 투자에서는 장기간 보유하는 것이 하나의 투자 전략으로 받아들여지는 경우가 많았다.
당장 개발이 이루어지지 않더라도 장기간 보유하면서 주변 개발을 기다리고, 향후 지가 상승에 따른 시세차익을 기대하는 방식이다.
하지만 비사업용 토지에 대한 과세가 강화되는 방향으로 제도가 바뀐다면 단순히 오래 보유하는 것만으로는 충분하지 않을 수 있다.
토지가격이 크게 상승했더라도 양도 시점에 적용되는 세금이 늘어난다면 투자자가 실제로 가져가는 수익은 예상보다 크게 줄어들 수 있기 때문이다.
따라서 앞으로의 토지 투자는 단순히
“얼마에 사서 얼마에 팔 것인가”
만을 따지는 방식에서 벗어나,
취득 → 이용 → 보유 → 개발 → 처분
전체 과정을 함께 검토하는 방식으로 접근할 필요가 있다.
특히 장기 투자 목적이라면 취득 당시의 세금뿐만 아니라 향후 양도할 때 적용될 가능성이 있는 세제까지 함께 고려해야 한다.
토지를 살 때는 세금보다 먼저 확인해야 할 것도 많다
토지 투자에서 사업용·비사업용 여부만 확인한다고 해서 안전한 투자가 되는 것은 아니다.
현장에서 실제 토지를 검토하다 보면 세금보다 먼저 확인해야 할 문제가 상당히 많다.
대표적인 것이 도로다.
토지와 도로가 맞닿아 있다고 해서 반드시 건축이 가능한 것은 아니다.
지적도에 도로로 표시돼 있는지, 건축법상 필요한 도로 조건을 충족하는지, 실제 차량 진입이 가능한지, 타인 소유의 사유지를 이용해야 하는지 등을 함께 확인해야 한다.
두 번째는 용도지역과 토지이용규제다.
계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 어떤 용도지역에 속해 있는지에 따라 건축 가능한 시설과 개발 규모가 달라진다.
같은 면적의 토지라도 어떤 용도지역에 속해 있느냐에 따라 활용가치는 크게 달라질 수 있다.
농지를 매입한다면 농지전용 가능성을 확인해야 하고, 임야라면 산지전용과 개발행위허가 가능성을 함께 살펴야 한다.
여기에 경사도와 토질, 상하수도, 전기 인입, 진입도로 폭, 각종 개발행위 제한 등 실제 개발비용과 연결되는 요소도 확인해야 한다.
이 때문에 토지 투자에서 가장 위험한 접근 중 하나가 단순히 “주변보다 싸다”는 이유만으로 매입하는 것이다.
싸게 나온 토지에는 이유가 있을 수 있다.
도로 문제로 건축이 어려울 수도 있고, 원하는 용도로 사용할 수 없을 수도 있다. 개발행위허가 과정에서 예상보다 많은 비용이 발생하거나, 장기간 보유한 뒤 처분할 때 세금 문제가 생길 수도 있다.
결국 토지의 가격은 ‘평당 얼마인가’만으로 판단하기 어렵다.
실제로 무엇을 할 수 있는 토지인지 확인한 뒤 가격을 평가해야 한다.
개발 가능성보다 중요한 것은 ‘실제 사용할 수 있느냐’다
토지 투자자들은 흔히 개발 호재를 찾는다.
도로가 생기거나 철도가 들어오고, 주변에 산업단지나 관광시설이 조성되면 토지가격이 오를 것이라는 기대 때문이다.
물론 개발계획은 토지가치를 판단하는 중요한 요소다.
하지만 개발계획만 보고 토지를 매입해서는 안 된다.
내 토지가 실제로 개발될 수 있는 토지인지, 도로와 인허가 조건을 충족하는지, 해당 토지를 원하는 용도로 이용할 수 있는지를 별도로 확인해야 한다.
주변 지역 전체가 개발되더라도 내가 보유한 토지가 동일한 혜택을 받는다고 단정할 수 없기 때문이다.
이번 세제개편안 역시 이러한 관점에서 바라볼 필요가 있다.
정부의 정책 방향이 단순한 토지 보유보다는 실제 생산적 용도로 토지를 활용하는 방향으로 움직인다면, 앞으로 토지 투자에서도 ‘보유 가치’만큼 ‘이용 가치’가 중요해질 가능성이 있다.
앞으로 토지 투자는 ‘얼마나 오를까’보다 ‘무엇을 할 수 있을까’를 먼저 물어야 한다
아파트는 같은 단지 내에서 면적과 층, 향 등에 따라 일정한 시세가 형성되는 경우가 많다.
하지만 토지는 다르다.
바로 옆에 붙어 있는 두 필지라도 도로 조건이나 용도지역, 지목, 형상, 경사도, 인허가 가능성에 따라 가치가 완전히 달라질 수 있다.
여기에 앞으로는 세법상 사업용·비사업용 판단도 토지 투자에서 더욱 중요한 요소가 될 수 있다.
따라서 토지를 매입하기 전에는 단순히 가격과 주변 개발계획만 볼 것이 아니라,
토지이용계획, 도로 조건, 건축 가능 여부, 개발행위 가능성, 농지·산지 관련 규제, 실제 이용계획, 그리고 세법상 사업용 여부까지 함께 검토하는 과정이 필요하다.
앞으로의 토지 투자는
“얼마나 오를 땅인가”를 찾는 것에서 한 걸음 더 나아가
“내가 실제로 무엇을 할 수 있는 땅인가”를 확인하는 투자로 바뀌어야 한다.
이번 세제개편안은 이러한 변화의 방향을 보여주는 하나의 신호라고 볼 수 있다.
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