전세사기 피해 보증금 3분의 1 국가가 보장…10일부터 최소지원금 신청
13일부터 ‘전세사기피해자 최소보장제’ 본격 시행…LH 청약플러스 통해 10일부터 온라인 접수
경매 배당금 부족해도 보증금 33.3%까지 회복 지원…신탁사기 피해자는 경·공매 종료 전 선지급 가능
최소지원금 신청 자격·산정 방식·제외 대상 확인 필수…13일부터 LH 지역본부 방문·우편 접수 병행
전세사기 피해로 임차보증금을 돌려받지 못한 피해자들에게 최소한의 피해 회복을 보장하는 새로운 지원제도가 시행된다. 앞으로 일정 요건을 충족한 전세사기 피해자는 경매나 공매를 통해 돌려받은 보증금이 전체 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하더라도 국가 지원을 통해 최소 33.3% 수준의 피해 회복을 보장받을 수 있게 된다. 특히 신탁사기 등 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약해 피해를 입은 임차인은 경·공매가 끝나기 전에도 선지급금을 신청할 수 있어 피해 구제의 사각지대가 상당 부분 해소될 것으로 기대된다.
국토교통부는 11월 9일 전세사기 피해자의 최소한의 피해 회복을 지원하는 ‘전세사기피해자 최소보장제’를 오는 13일부터 시행한다고 밝혔다. 이에 따라 한국토지주택공사(LH)는 10일부터 최소지원금과 선지급금의 온라인 사전 신청을 접수한다. LH 지역본부를 통한 현장 신청은 13일부터 가능하다.
이번 제도는 지난 5월 12일 개정·공포된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 후속 조치이다. 정부는 법 개정 이후 제도의 원활한 시행을 위해 지난 10월 시행령과 시행규칙을 개정하고 지원금 산정 기준과 신청·지급 절차, 업무 위탁 등에 관한 세부 규정을 마련하였다.
아울러 지난 9월 21일 유튜브를 통해 ‘전세사기 피해자 지원방안’ 온라인 설명회를 개최하고, 10월 28일부터 30일까지 서울역에서 팝업스토어를 운영하는 등 제도 안내와 홍보도 진행하였다. 관련 설명 영상은 국토교통부 공식 유튜브 채널에서 확인할 수 있다.
■ 전세사기 피해 보증금 3분의 1 회복 보장…부족한 금액 현금 지원
최소보장제의 핵심은 전세사기 피해자가 최소한 임차보증금의 3분의 1을 회복할 수 있도록 국가가 지원한다는 점이다.
제도는 일반 전세사기 피해자를 위한 ‘최소지원금’과 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 ‘선지급-후정산’ 방식으로 구분된다.
최소지원금은 전세사기 피해자가 경매나 공매 등을 통해 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 그 차액을 현금으로 지원하는 제도이다.
예를 들어 임차보증금이 1억원인 피해자가 경매를 통해 1000만원을 돌려받았고 다른 피해회복금이 없다면, 보증금의 3분의 1에 해당하는 약 3333만원에서 기존 회복금 1000만원을 제외한 약 2333만원을 최소지원금으로 받을 수 있다.
경매 배당금 등 피해회복금이 전혀 없는 경우에는 약 3333만원을 지원받을 수 있다. 결과적으로 지원 요건을 충족한 피해자는 기존 회복금과 최소지원금을 합쳐 임차보증금의 3분의 1 수준을 회복하게 된다.
다만 모든 전세사기 피해자에게 보증금의 3분의 1을 일률적으로 추가 지급하는 것은 아니다. 이미 회복한 금액을 반영해 부족분만 지급한다는 점에 유의해야 한다.
■ 최소지원금 대상은 누구인가…특별법상 피해자 인정 여부 중요
최소지원금은 특별법에 따라 결정된 전세사기 피해자와 특별법 제2조제4호다목에 해당하는 임차인 가운데 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하는 경우 신청할 수 있다.
다목 임차인은 보증금이 5억원 이하이고 임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 않으려는 의도가 확인되며, 전입신고와 확정일자 등 관련 요건을 갖춰 피해자로 인정된 임차인을 말한다.
지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액에서 피해회복금을 차감해 산정한다.
피해회복금에는 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 경·공매 배당액과 배분액, 임차보증금반환채권을 통해 임대인이나 공인중개사 등으로부터 회수·변제받은 금액이 포함된다.
또한 LH가 피해주택을 매입하는 과정에서 발생하는 경매차익 지원액과 특별법에 따른 공공임대주택 주거지원 과정에서 제공된 임대료 재정지원액도 피해회복금에 반영된다.
경매차익은 LH가 피해주택을 매입할 때 감정가격과 낙찰가격 사이에서 발생하는 차액을 의미한다.
공인중개사법에 따른 손해배상액이나 임차인의 미납 월세 등으로 인해 경매 배당표상 채권원금에 반영된 금액도 보증금을 실질적으로 회수한 경우 피해회복금에 포함된다.
반면 지방정부가 별도로 지급한 지원금이나 금융지원 등 특별법과 시행령에서 피해회복금으로 규정하지 않은 금액은 최소지원금 산정 시 차감하지 않는다. 따라서 신청자는 자신이 돌려받은 보증금뿐 아니라 법령상 피해회복금에 해당하는 지원 내역까지 확인할 필요가 있다.
■ 신탁사기 피해자는 경·공매 종료 전 선지급…피해 회복 속도 높인다
이번 최소보장제에서 주목할 부분은 신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로 도입되는 ‘선지급-후정산’ 제도이다.
무권계약 피해자는 적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결해 피해를 입은 임차인을 말한다. 신탁사기 피해자가 대표적인 사례이다.
이들 피해자는 일반적인 전세사기와 달리 경매나 공매 배당을 통해 임차보증금을 회복하기 어렵고, 피해 회복까지 상당한 시간이 소요되는 문제가 있었다. 정부는 이러한 특성을 고려해 피해주택의 경·공매나 LH 매입 절차가 종료되기 전에도 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액을 먼저 지급할 수 있도록 하였다.
선지급금 지원 대상은 특별법 제2조제4호다목에 해당하는 신탁사기 및 무권계약 피해자 가운데 최소보장 요건을 충족한 임차인이다. 선지급금은 원칙적으로 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 산정한다.
다만 임대인 등으로부터 이미 변제받은 금액이나 선지급 전까지 제공된 임대료 재정지원액 등이 있다면 이를 차감한다.
선지급 이후 LH의 피해주택 매입 등을 통해 추가 차익이 발생하면 해당 금액을 추가 지급하는 방식으로 정산할 수 있다.
이는 경·공매 절차가 끝날 때까지 피해자가 장기간 기다려야 했던 기존 지원 방식의 한계를 보완하기 위한 조치이다.
■ 보증금 1억원 피해자, 최대 약 3333만원까지 최소 회복
국토교통부가 공개한 지원 사례에 따르면 임차보증금이 1억원인 피해자가 받을 수 있는 최소지원금과 선지급금은 기존 피해회복금에 따라 달라진다.
경매 배당액이 1000만원이고 다른 회복금이 없는 일반 전세사기 피해자는 최소지원금 약 2333만원을 지급받아 총 3333만원 수준을 회복할 수 있다. 경매 배당금이나 다른 회복금이 전혀 없다면 최소지원금은 약 3333만원이다. 신탁사기 등 무권계약 피해자 역시 기존 회복금이 없다면 경·공매 종료 전에 약 3333만원을 선지급받을 수 있다. 이는 보증금 1억원을 기준으로 한 예시이며, 실제 지원금은 보증금 규모와 기존 회복금, 법령상 지원액 등을 종합해 산정된다.
■ 최소지원금은 경·공매 종료 후…선지급금은 종료 전 신청 가능
최소지원금과 선지급금은 신청할 수 있는 시점이 서로 다르다. 최소지원금은 경매나 공매를 통한 배당액이 확정돼야 하므로 원칙적으로 경·공매 절차가 완료된 이후 신청할 수 있다. LH에 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후 신청이 가능하다. 피해주택이 제3자에게 낙찰된 경우에는 경·공매 배당이 완료된 뒤 신청할 수 있다. 반면 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급금은 경·공매 절차가 종료되기 전에도 신청할 수 있다. LH에 피해주택 매입을 요청한 피해자에게는 신청 시기와 방법 등을 개별 안내할 예정이다.
특히 최소보장제가 시행되는 11월 13일 이전에 이미 경매나 공매가 종료된 피해자도 지원 요건을 충족하면 신청할 수 있다.
따라서 과거 경·공매 절차가 끝났다는 이유만으로 지원 대상에서 제외되는 것은 아니다.
■ 외국인·보증금 5억원 초과 등 일부 대상은 지원 제외
최소지원금은 모든 피해자에게 적용되는 것은 아니다. 특별법 제25조의9에 따라 대한민국 국적을 가지지 않은 사람은 최소지원금을 신청할 수 없다. 특별법 제2조제4호나목에 해당하는 보증금 5억원 초과 임차인도 제외된다. 또한 피해자가 본인의 피해주택을 직접 매수한 경우에는 최소지원금 지원 대상에 포함되지 않는다. 경·공매 절차에서 배당요구 또는 배분요구를 하지 않은 피해자 역시 원칙적으로 신청할 수 없다.
다만 2026년 11월 13일 이전에 최초로 경매개시결정 등이 있었던 경우에는 배당요구 또는 배분요구와 관련한 제외 규정의 예외가 적용된다. 신탁사기 등 무권계약 피해자의 선지급금도 특별법에서 정한 피해자 유형과 최소보장 요건을 충족해야 신청할 수 있다. 이에 따라 피해자는 지원금을 신청하기 전에 자신의 피해자 결정 유형과 법률상 신청 자격을 확인해야 한다.
■ 10일부터 LH 청약플러스 온라인 접수…13일부터 방문·우편 신청
최소지원금과 선지급금 신청은 11월 10일부터 LH 청약플러스를 통해 온라인으로 접수할 수 있다.
11월 13일부터는 LH 지역본부를 통한 방문 및 우편 신청도 가능하다.
신청자는 LH 청약플러스 홈페이지에서 최소지원금과 선지급금 지급 대상 여부를 자가 진단할 수 있다. 신청 시에는 피해자 결정문과 임대차계약서, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택의 부동산등기사항전부증명서 등이 필요하다.
신분증명서로는 주민등록증과 운전면허증, 여권 등을 활용할 수 있다.
피해 유형에 따라 추가 서류가 요구된다.
신탁사기 피해자는 신탁원부를 제출할 수 있으며, 최소지원금 신청자는 배당표 또는 배분계산서 등을 준비해야 한다.
임대인 등으로부터 보증금 일부를 변제받은 사실이 있다면 이를 확인할 수 있는 관련 서류도 제출해야 한다.
신청 절차와 제출서류에 관한 구체적인 사항은 LH 청약플러스를 통해 별도로 공고될 예정이다.
신청 관련 자세한 내용은 LH 청약플러스 홈페이지(https://apply.lh.or.kr) 또는 LH 콜센터(1600-1004)를 통해 확인할 수 있다.
■ 신청 후 90일 이내 지급 여부 결정…이의신청은 30일 이내
LH는 최소지원금과 선지급금 신청서를 접수하면 제출서류를 확인하고 지원 대상 여부와 지급액을 심사한다.
지급 여부는 신청일로부터 90일 이내에 결정해 신청자에게 통지할 계획이다.
다만 추가 서류 보완 등이 필요한 경우에는 심사 기간을 30일 연장할 수 있다. 지급결정 결과는 서면 또는 카카오톡 등 전자적 방법으로 안내할 수 있다. 신청자는 지급결정에 이의가 있는 경우 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 LH에 이의신청을 할 수 있다. 지원금은 심사와 지급결정 및 통지 절차를 거쳐 지급된다.
■ 신청 기한도 확인해야…피해자 결정일부터 3년 또는 경·공매 완료일부터 1년
최소지원금과 선지급금은 신청 가능 기간이 정해져 있어 기한을 확인하는 것이 중요하다.
국토교통부에 따르면 지원금은 피해자 등으로 결정된 날부터 3년 이내 또는 경·공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내에 신청해야 한다.
다만 제도 시행 이전에 이미 전세사기 피해자로 결정된 사람은 최소보장제가 시행되는 2026년 11월 13일부터 3년 이내인 2029년 11월 13일까지 신청할 수 있다.
이에 따라 기존 피해자도 지원 요건과 신청 기한을 확인해 제도를 활용할 필요가 있다.
■ 정부 "피해구제 사각지대 해소…주거안정과 일상 회복 지원"
국토교통부는 이번 최소보장제 시행으로 전세사기 피해자 간 피해 회복 수준의 격차가 완화될 것으로 기대하고 있다.
그동안 전세사기 피해자는 피해주택의 경매 낙찰가격과 배당 순위, LH 매입 가능 여부 등에 따라 보증금 회복 수준이 크게 달라지는 문제를 겪어왔다.
특히 경·공매 배당금이 없거나 LH가 피해주택을 매입하지 못하는 경우에는 피해 회복 수단이 제한적이었다.
정부는 최소지원금과 선지급-후정산 제도가 이러한 피해구제의 사각지대를 보완하고 피해자의 주거안정과 일상 회복을 지원하는 역할을 할 것으로 보고 있다.
백승록 국토교통부 피해지원총괄과장은 “최소지원금과 선지급-후정산 제도는 경·공매 결과 등에 따라 피해자별로 달라지는 피해회복 수준의 격차를 완화하고, 최소한의 피해회복을 국가가 보장하기 위한 제도”라고 설명하였다.
이어 “이번 제도 시행이 경·공매 배당이 없거나, LH가 피해주택을 매입하지 못하는 등 피해구제의 사각지대에 있던 전세사기피해자들의 주거안정과 조속한 일상 회복에 실질적인 도움이 될 것으로 기대된다”고 밝혔다.
또한 “LH 등 관계기관과 협력하여 지원 대상자에게 신청절차를 적극 안내하고, 신속하고 차질 없는 심사·지급을 통해 피해자들이 하루빨리 지원받을 수 있도록 노력하겠다”고 강조하였다.
이번 최소보장제는 피해주택의 경매 결과에 따라 보증금 회복 여부가 좌우됐던 기존 피해구제 체계를 보완한다는 점에서 의미가 있다.
다만 지원금이 보증금 전액을 보장하는 것은 아니며, 피해자 인정 유형과 기존 회복금, 신청 시점, 제외 요건 등에 따라 실제 지원 여부와 금액은 달라질 수 있다.
전세사기 피해자는 11월 10일부터 LH 청약플러스에서 자신의 지원 대상 여부를 확인하고, 신청 가능 시기와 구비서류를 사전에 점검하는 것이 중요하다.
[전세사기피해자 최소보장제 신청 안내]
온라인 신청: 2026년 11월 10일부터
방문·우편 신청: 2026년 11월 13일부터
제도 시행일: 2026년 11월 13일
신청 홈페이지: https://apply.lh.or.kr
문의: LH 콜센터 1600-1004
지원 대상: 특별법상 요건을 충족한 전세사기 피해자 및 신탁사기 등 무권계약 피해자
지원 기준: 임차보증금의 3분의 1에서 법령상 피해회복금을 차감한 금액
자료: 국토교통부 피해지원총괄과, 한국토지주택공사(LH), 2026년 11월 9일 발표 보도자료.
문의: 010-3049-1140
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