집값 상승과 높은 분양가로 내 집 마련에 어려움을 겪는 청년층과 무주택 실수요자에게 새로운 주택 구매 기회가 열린다. 정부가 분양가의 25%만 먼저 부담하고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 단계적으로 취득하는 공공분양주택을 선보인다. 첫 공급지는 경기 고양창릉 신도시로, 오는 12월 284가구가 분양될 예정이다.
국토교통부는 지난 4일 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양주택 일부에 '지분적립형'과 '이익공유형Ⅱ' 방식을 도입하는 구체적인 시행 방안을 발표했다.
이번 조치는 정부가 지난 8월 13일 발표한 '도심 공급 신속화 방안'의 후속 대책이다. 초기 자산은 부족하지만 앞으로 소득 증가와 주택 구입 여력 개선이 예상되는 청년층 등 실수요자의 주거 안정을 지원하기 위해 마련되었다.
특히 기존 공공분양주택과 달리 주택 구입에 필요한 초기 자금을 크게 낮췄다는 점에서 관심이 집중된다.
■ 5억1,000만원 아파트, 초기 자금 1억2,800만원으로 입주
이번에 도입되는 지분적립형 공공분양주택의 가장 큰 특징은 분양대금을 한꺼번에 마련하지 않아도 된다는 점이다.
국토교통부에 따르면 수도권 평균 공공분양주택 분양가격인 5억1,000만원(전용면적 55㎡ 기준)을 적용할 경우 최초 지분 25%를 취득하는 데 필요한 금액은 약 1억2,800만원이다.
초기 지분 취득 비용은 계약 시 분양가의 10%, 입주 시 15%로 나누어 납부한다.
정부가 도입을 검토 중인 주택담보대출을 담보인정비율(LTV) 40%까지 활용할 경우 초기 자기자금 부담은 약 7,700만원까지 낮아질 수 있다. 다만 해당 대출은 아직 도입이 확정되지 않았다.
지분적립형은 입주자가 최초 25%의 지분을 취득한 뒤 4년마다 15%씩 총 5회에 걸쳐 나머지 75%를 추가 취득하는 구조다.
최초 입주 이후 20년에 걸쳐 지분을 모두 확보하면 주택 전체를 소유하게 된다.
추가 지분 취득가격은 최초 분양가에 기간이자를 더한 금액에 해당 회차의 취득 지분율을 곱해 산정한다.
지분 취득은 원칙적으로 정해진 회차에 따라 이행해야 한다. 다만 경제적 사정으로 지분 취득이 어려운 경우 최대 1년의 유예기간을 부여한다.
유예기간에도 지분을 취득하지 못하면 사업자가 주택을 환매하거나 전매하는 절차가 적용된다.
■ 내 지분만큼 소유하고 나머지는 임대… 월세 부담도 낮춘다
지분적립형 주택은 입주자가 취득하지 않은 지분에 대해서만 공공사업자에게 임대료를 납부하는 방식이다.
기준임대료는 최초 입주 시 주변 전세 시세의 90% 수준으로 설정한다. 실제 납부하는 임대료는 여기에 공공사업자가 보유한 지분율을 적용해 산정한다.
예를 들어 분양가 5억1,000만원인 주택의 주변 전세 시세가 4억원이라면 최초 25% 지분을 취득한 입주자가 부담하는 미취득 지분의 임대보증금은 약 2억7,000만원이다.
이를 전액 월세로 전환하면 월 임대료는 약 79만원이다. LH의 현행 전월세전환율 3.5%를 적용한 결과다.
국토교통부는 동일한 조건에서 일반 민간 임대주택에 거주하는 경우와 비교해도 비용 부담을 낮출 수 있다고 설명했다.
주변 전세가격 4억원, 전월세전환율 5.5%를 가정하면 보증금 1억3,000만원을 납부하는 일반 임차인의 월세는 약 124만원 수준이다.
반면 지분적립형 입주자는 초기 지분 취득비용 약 1억2,800만원을 납부하고 월 79만원의 임대료를 부담하는 구조다.
이러한 비교는 국토교통부가 제시한 가정에 따른 것으로, 실제 임대료와 자금 부담은 주택가격 및 계약 조건에 따라 달라질 수 있다.
임대료 인상에도 제한을 둔다. 기준임대료 증액은 2년마다 5% 이내로 제한하고, 4년마다 주변 전세 시세의 90% 수준으로 다시 산정한다.
입주자가 추가 지분을 취득할수록 공공사업자가 보유한 지분은 줄어들기 때문에 해당 지분에 대한 임대료 부담도 감소하는 구조다.
■ 고양창릉 S-2블록 284가구, 오는 12월 첫 공급
지분적립형 공공분양주택의 첫 공급지는 경기 고양창릉 공공주택지구 S-2블록이다.
LH는 오는 12월 해당 블록의 전체 1,057가구 가운데 284가구를 지분적립형 공공분양주택으로 공급할 예정이다.
이번 공급은 정부가 새롭게 마련한 지분적립형 공공분양제도의 첫 적용 사례라는 점에서 의미가 있다.
정부는 고양창릉을 시작으로 공급 지역과 물량을 단계적으로 확대할 계획이다.
올해 안에 발표할 예정인 LH의 2027년도 분양계획에도 지분적립형 등 부담가능한 공공분양주택 공급 단지가 포함될 예정이다.
다만 고양창릉 S-2블록의 구체적인 청약 일정과 세대별 분양가격 등은 이번 발표 자료에 제시되지 않았다. 청약 희망자는 향후 발표되는 공식 입주자모집공고를 확인해야 한다.
■ 특별공급 70%·일반공급 30%… 소득·자산 기준 확인해야
지분적립형 공공분양주택은 실수요자의 주거 안정을 목적으로 공급되는 만큼 소득과 자산 요건이 적용된다.
정부가 제시한 도입모델에 따르면 총자산 기준은 3억6,200만원 이하이다. 자녀 2명을 출산한 경우에는 4억3,100만원까지 완화된다.
소득 기준은 3인 가구를 기준으로 월 753만원 이하이며, 맞벌이 가구는 월 1,507만원 이하이다.
공급 물량의 70%는 특별공급, 나머지 30%는 일반공급으로 배정한다.
실거주의무 기간은 5년이며, 전매제한 기간은 10년이다.
전매제한 기간에는 공공사업자에 대한 환매만 가능하다. 환매가격은 지분 취득비용에 기간이자를 더한 금액과 감정가격 가운데 낮은 금액을 적용한다.
전매제한 기간이 지난 뒤에는 사업자와 전매가격 등을 협의하고 동의를 받아 전체 지분을 전매할 수 있다. 이때 공공사업자에게 우선매수권이 부여된다.
다만 일부 제도는 법령 개정이 필요한 사항으로, 개정 전까지 계약서상 특약을 통해 적용하는 방안도 추진된다.
■ 이익공유형Ⅱ도 추진… 분양가 70%까지 저리 대출
정부는 지분적립형과 함께 '이익공유형Ⅱ' 공공분양주택도 새롭게 도입할 방침이다.
이익공유형Ⅱ는 주택도시기금이 분양가의 최대 70%를 저리로 대출하고, 향후 주택가격 상승에 따른 이익을 수분양자와 기금이 나누는 방식이다.
대출한도는 최대 5억원이며, 해당 상품에 의무적으로 가입해야 한다.
수도권 평균 공공분양가격인 5억1,000만원을 기준으로 하면 분양가의 70%를 대출받고 나머지 30%인 약 1억5,300만원을 초기 자기자금으로 마련할 수 있다.
대출금리는 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 설정한다. 여기에 최대 0.5%포인트의 우대금리를 추가로 지원한다.
다만 금리 하한은 대출 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품의 최저 금리로 설정한다. 정부가 제시한 현재 기준은 연 1.2%이다.
대출은 3년 거치, 20년 만기 구조로 운영할 예정이다.
주택을 매각하거나 대출금을 상환할 때에는 대출 평균잔액 비율에 따라 주택가격 상승에 따른 차익을 나누게 된다.
정부는 LTV 70%를 적용할 경우 대출 평균잔액에 따라 수분양자가 시세차익의 30\~89.5%를 가져갈 수 있을 것으로 제시했다.
이는 주택가격 상승에 따른 이익을 모두 수분양자가 가져가는 일반 분양과는 다른 구조다. 초기 자금 부담을 줄이는 대신 향후 발생하는 시세차익 일부를 공공과 공유하는 방식이다.
■ 기존 나눔형과 차별화… 시장 매각 가능하고 대출 상환으로 정산 종료
이익공유형Ⅱ는 기존 이익공유형 공공분양주택인 '나눔형'과도 차이가 있다.
기존 나눔형은 주택을 처분할 때 공공사업자에게 환매해야 하며, 수분양자가 감정가격 기준 차익의 70%를 가져가는 구조다.
정부는 감정가격이 통상 시세의 90% 수준이라는 점을 고려하면 실제 시세차익의 약 63%를 수분양자가 확보하는 효과가 있다고 설명했다.
반면 이익공유형Ⅱ는 전매제한 기간이 지난 뒤 일반 시장에서 주택을 매각할 수 있다.
또한 대출 평균잔액에 따라 차익을 배분하기 때문에 대출금 상환 상황에 따라 수분양자의 이익 배분 비율이 달라진다.
주택을 매각하지 않더라도 대출금을 모두 상환하면 이익공유 정산 의무를 종료할 수 있다는 점도 특징이다.
대상 주택은 국민주택규모 이하로, 수도권은 전용면적 85㎡ 이하, 지방은 100㎡ 이하이다.
공급 대상 자체에는 별도 제한을 두지 않지만 자산과 소득 기준은 적용된다. 총자산은 3억6,200만원 이하, 3인 가구 월 소득은 753만원 이하이며 맞벌이는 월 1,507만원 이하이다. 자녀 2명 출산 시 자산 기준은 4억3,100만원까지 완화된다.
전매제한 기간은 5년이며, 수도권 실거주의무는 3년 또는 5년이다.
다만 이익공유형Ⅱ는 현재 법적 근거가 마련되지 않은 상태다.
국토교통부는 올해 안에 '공공주택 특별법' 개정안을 발의하고, 관련 법령이 시행된 이후 실제 공급을 추진할 계획이다.
■ 내 집 마련 문턱 낮아지지만 장기 자금계획은 필수
이번 공공분양제도 개편은 주택가격 전체를 한꺼번에 부담해야 했던 기존 분양 방식에서 벗어나 실수요자의 초기 자금 부담을 낮추는 데 초점을 맞췄다.
특히 지분적립형은 적은 자본으로 주거를 확보하고 장기간에 걸쳐 주택 소유권을 확대할 수 있다는 점에서 청년층과 신혼부부 등에게 새로운 선택지가 될 전망이다.
다만 초기 분양대금이 낮다는 이유만으로 실제 주거비 부담까지 모두 줄어드는 것은 아니다.
지분적립형의 경우 미취득 지분에 대한 임대료와 4년마다 발생하는 추가 지분 취득비용을 함께 고려해야 한다.
이익공유형Ⅱ 역시 저리 대출이라는 장점이 있지만 주택가격 상승에 따른 이익 일부를 기금과 공유해야 한다.
따라서 청약 희망자는 초기 자금뿐 아니라 장기적인 소득 전망과 대출 상환능력, 지분 취득 일정 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다.
김이탁 국토교통부 제1차관은 "부담가능한 공공분양주택이 그동안 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담되었던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대한다"고 밝혔다.
이어 "국토교통부는 앞으로도 실수요자의 주거안정을 위해 부담가능한 주거 선택지를 적극 확대해 나가겠다"고 강조했다.
고양창릉에서 시작되는 첫 지분적립형 공공분양이 주택시장에 어떤 변화를 가져올지 주목된다. 청약을 준비하는 실수요자는 LH청약플러스 등 공식 채널을 통해 모집공고와 공급가격, 자격 요건을 확인하는 것이 중요하다.
기자 : 부잔감(김정은)010-5267-5072
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