정부는 지난해 서울 전역과 경기도 주요 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정한 데 이어 올해 6월 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리를 추가로 포함시켰다. 이들 토지거래허가구역에서는 주택 매입 시 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 매수 후 2년간 실거주 의무가 부과돼 전세를 끼고 투자하는 갭투자가 제한되고 있다.
대출 규제도 강화됐다. 지난해부터 주택가격 구간에 따라 주택담보대출 한도를 15억원 이하 6억원, 15억 초과~25억 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등 적용했고, 수도권과 규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한 3%가 적용됐다. 올해는 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장이 제한되고, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한이 기존 15%에서 20%로 상향됐다. 가계대출 증가율도 1.5% 수준으로 관리하는 등 추가 조치가 시행됐다.
이런 대출과 실거주 규제 강화는 수요자의 주택 선택 기준에 영향을 미치고 있다. 교통, 학군, 편의시설 등 생활 인프라가 우수한 단지에 대한 선호도가 높아지면서 해당 지역 청약 경쟁률과 매매가격에 차별화가 나타나고 있다. 예컨대, 올해 5월 인천 연수구 송도동에서 분양한 ‘더샵 송도그란테르(G5-6블록)’는 1순위 평균 50.03 대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 인천지하철 1호선 센트럴파크역 도보 이용이 가능하며, 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선도 추진 중이다. 주변에 송도 워터프론트, 대규모 공원, 초·중·고 및 특성화학교 등이 자리 잡고 있다.
기존 아파트 시장에서도 단지별 가격 격차가 벌어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 천안 서북구 성성동 ‘천안 푸르지오 레이크사이드’ 전용 84㎡는 올해 3월 5억5000만원에서 7월 5억9000만원으로 거래가격이 상승했다. 생활 인프라와 교통 접근성이 좋은 단지 중심으로 매매가격이 견조한 흐름을 보이고 있다.
이와 같은 시장 상황 속에서 충남 천안과 경기 성남, 평택 등에서 신규 대단지 분양이 예정돼 있다. 현대산업개발은 이달 천안시 서북구 부대동 부성3·4구역 도시개발사업으로 ‘천안 아이파크 시티 3·4단지’를 선보인다. 전용면적 84~116㎡, 총 1714가구 규모이며 이 중 1628가구가 일반분양 대상이다. 단지는 수도권전철 1호선 부성역(가칭)을 도보로 이용할 수 있는 위치에 들어서며, 천안역까지 두 정거장 거리다. GTX-C 노선 천안 연장도 검토되고 있다. 주변에 새로 신설되는 유치원과 초등학교가 있고 오성고, 두정중·고, 성성학원가 등 교육 인프라도 풍부하다. 하나로마트 성성점, 코스트코 천안점, 신세계백화점 천안아산점 등 생활편의시설 접근성도 높다.
경기 성남시 분당구 정자동에서는 포스코이앤씨가 ‘더샵 분당하이스트’를 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 26층 17개 동, 전용면적 66~84㎡ 총 1149가구 규모로 신분당선과 수인분당선을 이용할 수 있는 정자역 인근에 위치한다. 신기초, 정자중, 한솔고가 도보권에 있으며 이마트 분당점, AK플라자 분당점, 현대백화점 판교점, 분당서울대병원 등 주요 편의시설과 교육기관이 인접해 있다.
평택시 고덕동에서는 현대건설이 ‘힐스테이트 고덕엘리스트’를 분양한다. 고덕국제화계획지구 내 A12·A65블록에 위치하며, 총 1779가구 규모다. 단지는 전용면적 84㎡ 단일 평형으로 구성됐다. 인근에 지하철 1호선 서정리역과 SRT·1호선 평택지제역이 있으며 간선급행버스체계(BRT) 정류장도 조성될 예정이다. 고덕8초와 고덕6중 신설 계획이 있고 송탄고는 도보 통학권이다. 4베이 중심 판상형 평면에 피트니스, 골프연습장, GX룸, 작은도서관, 어린이집, 경로당 등 다양한 커뮤니티 시설도 마련된다.
이번 대출 규제와 실거주 요건 강화는 주택 시장에서 인프라가 우수한 지역과 그렇지 않은 지역 간 양극화를 심화시키는 요인으로 작용한다. 생활 편의시설, 교육 환경, 교통망이 잘 갖춰진 단지에 수요가 집중되면서 청약 경쟁률과 가격 상승이 뚜렷하게 나타나는 것이다. 이에 따라 신규 분양 단지들은 입지 경쟁력 확보를 위해 교통과 교육, 커뮤니티 시설 확충에 주력하고 있다.
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