[부동산정보신문] 신승철 기자 = 아파트를 벗어나 마당과 독립된 공간이 있는 집을 원하는 수요는 꾸준하지만, 실제 단독주택 마련 과정은 생각보다 단순하지 않다. 완성된 전원주택을 구입할 것인지, 토지를 먼저 확보한 뒤 원하는 집을 지을 것인지부터 결정해야 하기 때문이다.
특히 서울 근교에서 단독주택 부지를 찾는 수요자들은 남양주와 양평을 먼저 살펴보는 경우가 많다. 서울과의 접근성을 이해하기 쉽고 전원주택 지역으로도 비교적 잘 알려져 있어서다.
그러나 토지 면적과 자연환경, 건축비를 포함한 전체 예산까지 고려하면 원하는 조건을 모두 충족하는 부지를 찾기가 쉽지 않다. 이에 따라 최근에는 기존에 알려진 지역만 고집하기보다 북한강 생활권을 따라 비교 범위를 넓혀보려는 움직임도 나타나고 있다.
그중 새롭게 검토할 수 있는 지역이 경기도 가평군 설악면이다.
행정구역은 가평, 생활권은 북한강 남측
설악면은 행정구역상 가평군에 속하지만 일반적으로 떠올리는 가평읍이나 남이섬 일대와는 위치가 다르다. 북한강 남측에 자리하고 있으며 서울양양고속도로를 이용할 수 있어 서울 동부권과 경기 동부권에서 차량으로 접근하는 수요자들이 비교해볼 수 있는 지역이다.
가평이라는 이름만 보고 서울에서 멀리 떨어진 관광지로 생각하기 쉽지만, 실제 접근성은 어느 지역에서 출발하는지에 따라 평가가 달라진다.
강남·송파·강동·하남 등 서울 동남권과 경기 동부권 거주자라면 단순한 직선거리보다 고속도로 진입까지 걸리는 시간과 현장까지의 실제 이동 경로를 확인할 필요가 있다.
설악면의 또 다른 특징은 북한강과 청평호를 중심으로 자연환경이 형성돼 있다는 점이다. 다만 같은 설악면이라도 강과의 거리, 필지의 높이와 방향, 앞쪽 토지의 건축 여부에 따라 조망과 생활환경에는 상당한 차이가 발생한다.
따라서 ‘설악면 토지’라는 지역명만으로 판단하기보다 개별 필지의 조건을 구분해 살펴봐야 한다.
땅값보다 중요한 것은 ‘집을 지은 뒤의 총비용’
단독주택 부지를 알아보는 과정에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 토지가격이다. 하지만 토지의 공급가격이 낮다고 해서 최종적으로 저렴한 집을 마련할 수 있는 것은 아니다.
실제 단독주택 마련 비용에는 토지대금 외에도 취득 관련 비용과 설계비, 인허가 비용, 토목공사비, 기반시설 인입비, 건축비와 금융비용 등이 포함된다.
특히 경사가 있는 토지는 옹벽과 성토·절토, 배수시설 공사에 예상보다 많은 비용이 들어갈 수 있다. 도로에서 건축 예정지까지 거리가 멀거나 상하수도·전기시설이 충분히 마련되지 않은 경우에도 추가비용이 발생한다.
결국 토지는 평당가격보다 다음 조건을 함께 비교해야 한다.
실제 건축에 활용할 수 있는 면적
건축법상 도로와 접해 있는지
공사차량의 진입이 가능한지
토목공사가 어느 정도 필요한지
상하수도·전기·통신 등 기반시설 조건
건물을 배치했을 때 확보되는 조망과 일조
토지와 건축비를 합한 전체 예산
같은 2억 원대 토지라도 이러한 조건에 따라 실제 가치는 달라질 수 있다.
58평부터 142평까지 구성된 설악면 단독주택 용지
이러한 수요를 겨냥해 최근 설악면 일대에서는 단독주택 건축을 검토할 수 있는 토지들이 공급되고 있다.
현재 확인된 한 공급 현장은 약 58평부터 142평까지 서로 다른 규모의 필지로 구성돼 있다. 총공급가는 필지에 따라 2억 원대부터 형성돼 있으며, 일부 위치에서는 북한강과 청평호 방향의 조망 가능성도 검토할 수 있는 것으로 알려졌다.
소형 필지는 비교적 관리 부담이 적은 주택이나 주말주택을 원하는 수요자가 검토할 수 있다. 80~100평 안팎의 필지는 주택과 주차공간, 작은 마당을 함께 계획하려는 수요자에게 비교 대상이 될 수 있다.
120평 이상의 필지는 조경이나 테라스, 취미공간 등 외부 공간을 보다 여유 있게 확보할 수 있지만 토지대금뿐 아니라 토목·조경·관리비용도 함께 증가할 수 있다.
다만 필지별로 면적과 가격, 도로와의 관계 및 조망 조건이 다르기 때문에 전체 공급 현장을 하나의 조건으로 평가해서는 안 된다. 제공되는 필지 배치도가 가분할도라면 실제 분할 완료 여부와 계약 대상 지번, 등기면적도 별도로 확인해야 한다.
북한강이 보인다고 모두 같은 조망은 아니다
강이나 호수를 바라볼 수 있는 토지는 전원주택 수요자에게 매력적인 조건이다. 하지만 현장에서 물이 보인다는 사실만으로 조망 가치를 단정하기는 어렵다.
토지의 높이와 방향, 주변 수목, 앞쪽 토지의 건축 가능성, 계획하는 건물의 층수와 창의 위치에 따라 실제 조망 범위가 달라지기 때문이다.
현재 강이 보이더라도 앞으로 앞쪽 토지에 건물이 들어서면 조망이 달라질 수 있다. 반대로 지상에서는 조망이 제한적이지만 2층 높이에서 시야가 확보되는 필지도 있을 수 있다.
조망을 중요하게 생각한다면 단순한 현장사진보다 다음 사항을 확인하는 것이 좋다.
필지별 조망 방향과 고도 차이
전면 토지의 소유 및 개발 가능성
건축 예정 위치와 층수
계절에 따른 수목의 변화
향후 조망을 방해할 수 있는 주변 환경
‘북한강 조망 가능’과 ‘모든 필지에서 영구적으로 조망이 확보된다’는 전혀 다른 의미다.
토지를 먼저 확보하고 건축 시기를 조절하는 방법
단독주택을 원한다고 해서 반드시 토지를 구입한 직후 건축해야 하는 것은 아니다. 자금계획과 가족의 생활 변화를 고려해 토지를 먼저 확보하고 건축 시기를 정하는 방법도 있다.
다만 토지를 보유하는 동안에는 취득세와 보유세, 대출이자 및 관리비용이 발생할 수 있다. 장기간 보유한다고 해서 토지가격이 반드시 상승하는 것도 아니다.
따라서 막연한 투자 목적보다는 다음과 같이 구체적인 계획이 있는 수요자에게 적합하다.
향후 단독주택을 직접 건축하려는 경우
주말주택이나 세컨하우스를 계획하는 경우
은퇴 이후의 거주지를 단계적으로 준비하는 경우
부모와 자녀 세대가 가까이 살면서 생활공간은 분리하려는 경우
작업실이나 취미공간이 포함된 주택을 원하는 경우
반면 대중교통만으로 서울에 매일 출퇴근해야 하거나, 즉시 입주할 수 있는 완성형 주택을 원하는 사람에게는 토지부터 건축해야 하는 방식이 적합하지 않을 수 있다.
남양주·양평보다 좋다가 아니라 ‘같은 예산의 다른 선택’
설악면이 남양주나 양평을 대신하는 정답이라고 단정할 수는 없다.
서울과의 이동 편의성을 가장 중요하게 생각한다면 더 가까운 지역이 유리할 수 있다. 병원과 대형마트, 상업시설 등의 생활 편의성을 우선한다면 이미 생활권이 충분히 형성된 지역이 더 적합할 수 있다.
반면 동일한 예산으로 확보할 수 있는 토지 면적과 북한강 생활권, 독립된 주거공간의 가능성을 함께 고려한다면 설악면은 새로운 비교 대상이 될 수 있다.
중요한 것은 어느 지역의 땅값이 더 저렴한가가 아니다. 토지와 건축비를 포함한 예산으로 어떤 집을 지을 수 있는지, 그리고 그곳에서 원하는 생활을 실제로 이어갈 수 있는지를 판단해야 한다.
특히 설악면에서 2억 원대부터 공급되는 58~142평 규모의 토지라면 필지별 가격 차이뿐 아니라 도로와 경사도, 기반시설, 실제 조망 조건을 함께 살펴볼 필요가 있다.
같은 공급 현장 안에서도 어떤 필지는 소형 주택에 적합하고, 어떤 필지는 마당과 조망을 확보하는 데 유리할 수 있다. 결국 설악면이라는 지역보다 더 궁금해야 할 것은 각 필지에서 실제로 어떤 집과 생활을 계획할 수 있느냐는 점이다.
https://blog.naver.com/wohntraum/224375692722
단독주택 부지 문의
1844-1578
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
