수원시 권선구에서 전세로 거주 중인 노주윤(52세, 가명) 씨는 최근 난방이 전혀 되지 않아 한겨울에 보일러가 고장 난 사실을 알게 됐다. 그는 즉시 집주인에게 수리를 요청했고, 수리 기사 방문 후 전체 보일러 교체가 필요하다는 진단을 받았다.
처음에는 “임차인이 사용 중 고장 냈으니 수리비를 부담해야 한다”는 집주인의 말에 난감했지만, 관련 법규를 근거로 재차 요청한 끝에 집주인이 최종적으로 수리비 전액을 부담하며 문제를 원만히 해결했다.
이처럼 전세집 내 시설물 고장을 둘러싼 임대인과 임차인 간의 ‘수리비 분쟁’이 다시 늘고 있다. 겨울철 난방기기, 배관, 수도 등 주요 설비의 노후화가 잦은데다, 계약서의 수선 의무 조항이 모호하게 작성된 경우가 많기 때문이다.
법적으로는 「민법 제623조」에 따라 임대인은 임차인이 계약 기간 동안 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 ‘원상 유지 의무’ 를 진다. 즉, 보일러, 수도관, 전기 배선 등 기본 설비의 고장은 원칙적으로 임대인이 수리해야 하며, 형광등 교체나 필터 청소 등 경미한 유지 관리만 임차인이 부담한다.
일부 임대차 계약서에는 ‘모든 수리비를 임차인이 부담한다’는 수선의무 면제 특약이 포함되어 있지만, 법적 효력은 제한적이다. 대법원은 “특약이 효력을 가지려면 면제 범위가 구체적으로 명시되어 있어야 한다”고 판시했다. 따라서 “임차인이 모든 고장 수리를 책임진다”는 문구만으로는 효력이 인정되지 않는다.
이에 대해 똑순이부동산 우미정 대표는 “보일러나 수도 배관은 주택의 기본 설비에 해당하므로, 노후나 고장은 임대인이 수리해야 하는 것이 원칙이다”라며 “특약이 있더라도 ‘어떤 부분의 수선은 임차인 부담’ 등 구체적인 항목이 없다면 효력이 제한된다”고 설명한다. 그는 이어 “실제 계약서 작성 시 수리 항목을 세분화해 명시해두면, 불필요한 갈등을 미연에 방지할 수 있다”고 덧붙였다.
또한 최근에는 전세 갱신 거절 후 기존 세입자의 퇴거 여부를 확인하는 절차에 대한 문의도 늘고 있다. 국토교통부는 임대인이 세입자의 전출·전입 여부를 확인할 수 있도록 ‘임대차 정보제공 확인서’ 제도를 시행하고 있다. 이를 통해 세입자의 퇴거와 신규 전입 여부를 객관적으로 확인할 수 있어, 분쟁 가능성을 줄일 수 있다.
전문가들은 “전세 매물이 줄고 월세 전환이 빠르게 늘면서 세입자의 협상력이 낮아지고 있다”며 “계약서 작성 시 법적 권리와 의무를 명확히 하고, 수리비 부담 기준을 사전에 정해두는 것이 가장 현명한 방법”이라고 강조했다.
이번 사례는 실제 세입자 노주윤 씨처럼 임차인이 법적 근거를 정확히 알고 대응했을 때, 불합리한 수리비 부담을 피할 수 있음을 보여준다. 보일러 등 주택 기본 설비의 수리비는 원칙적으로 임대인 책임이며, ‘수선의무 면제 특약’이 있더라도 구체적 항목이 명시되지 않으면 효력이 없다.
또한 임대차 정보제공 확인서를 활용하면 세입자 교체 여부를 객관적으로 확인할 수 있어, 거래 투명성이 높아지고 분쟁 예방 효과가 크다.
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