성남 신흥3구역 재개발사업이 추진되는 가운데 기존 주택을 보유한 유주택자들이 검토할 만한 근린생활시설 매물이 나왔다. 매매가격은 12억 원으로, 현재 월세 200만 원의 임대조건을 갖추고 있어 주택 수와 취득세 부담, 임대수익을 함께 고려하는 매수자들의 관심 대상이 되고 있다.
경기 성남시 수정구 신흥동 신흥3구역에 위치한 2층 규모의 근린생활시설 건물이 매매가격 12억 원에 나왔다. 해당 건물은 1층과 2층 모두 근린생활시설로 안내된 물건으로, 대지면적 58.8㎡(약 17.8평), 연면적 90.58㎡, 건축면적 58.48㎡다. 1997년 4월 1일 사용승인됐으며, 개별공시지가는 ㎡당 607만 2,000원이다. 매매가격을 대지면적으로 환산하면 3.3㎡당 약 6,745만 원이다.
이번 매물의 특징은 일반 주택이 아닌 근린생활시설이라는 점이다. 기존 주택을 보유한 유주택자는 재개발구역 내 주택을 추가 취득할 경우 취득세와 향후 주택 수 변동을 고려해야 한다. 반면 근린생활시설은 공부상 용도와 실제 사용 현황이 비주거용에 해당한다면 일반 주택 취득과 다른 세금 기준이 적용될 수 있다. 다만 건물 용도만으로 모든 세목에서 주택 수 제외를 확정할 수는 없어 취득 전 세무 검토가 필요하다.
임대차 조건은 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원이며 부가가치세는 별도다. 연간 임대료는 2,400만 원으로, 매매가격 대비 단순 표면 임대수익률은 약 2.0%다. 특히 연봉 1억 원에 기존 부채가 없는 매수인이 상가대출 3억 원을 연 5.2% 금리로 승인받는다고 가정하면 연간 이자는 1,560만 원, 월 이자는 130만 원이다. 이자만 납부하는 조건에서는 월 임대료에서 이자를 차감하고 약 70만 원이 남는 구조다.
초기 자기자금은 대출 승인 여부에 따라 달라진다. 매매가격 12억 원에서 임대보증금 5,000만 원을 승계하고 신규 상가대출 3억 원을 실행할 경우 자기자금은 8억 5,000만 원으로 계산된다. 다만 3억 원은 기존 설정 대출이 아닌 조건부 예상 가능액이다. 금융기관 심사에 따라 실제 대출금액과 적용금리는 달라질 수 있으며 취득세와 중개보수 등은 별도로 부담해야 한다. 월세에서 이자를 차감한 금액도 세금과 건물 유지비, 공실 위험을 반영한 순수익은 아니다.
해당 건물이 위치한 신흥3구역은 신흥동 2890번지 일대에서 추진 중인 공공참여 주택재개발 정비사업이다. 시공사 선정 당시 발표된 사업 규모는 지하 5층~지상 35층, 24개 동, 총 3,584세대다. 2023년 2월 정비구역 지정, 2025년 시공사 선정, 2026년 9월 공동사업시행자 변경 지정 등의 절차를 거쳤다. 사업시행계획인가는 2027년을 목표로 하고 있지만 확정 일정은 아니다.
전문가들은 근린생활시설 매수 시 세금 부담뿐 아니라 향후 재개발 권리관계를 확인해야 한다고 강조한다. 근린생활시설을 소유한다고 해서 아파트 조합원 분양자격이 자동으로 보장되는 것은 아니기 때문이다. 아파트 또는 상가 분양대상 여부, 현금청산 가능성, 예상 권리가액과 추가분담금 등이 핵심 판단 기준이다. 특히 재개발 이주가 시작되면 임대수익이 중단될 수 있는 만큼, 현재 월세로 대출이자를 충당할 수 있는지뿐 아니라 장기적인 자금 부담까지 고려해야 한다.
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