서울시가 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지에 대해 건축규제를 완화하고, 개별 토지 소유자가 기존 골목과 마을의 형태를 유지하면서 주택을 신축할 수 있도록 지원하는 새로운 주거정비 정책을 확대한다.
서울시는 10월 13일 열린 제18차 건축위원회에서 ‘휴먼타운 2.0’ 사업대상지 7개 구역, 총 25만 3,874㎡에 대한 특별건축구역 지정안이 심의를 통과했다고 14일 밝혔다.
이번 대상지는 중랑구 망우동, 강북구 수유동, 성북구 삼선동1가, 중구 신당동, 강서구 화곡1·2동, 구로구 개봉동 등 7곳이다.
서울시는 앞서 10월 2일 옥인동·명륜3가·망우3동 등 3개 구역의 특별건축구역 지정을 발표한 바 있다.
이번 조치는 낡은 주택을 개선할 필요가 있지만, 대규모 재개발이나 재건축을 추진하기 어려운 저층주거지에 새로운 정비 방식을 제공한다는 점에서 주목된다.
특히 개별 건축주의 신축을 가로막았던 용적률, 건폐율, 건축물 높이, 대지 안의 공지, 조경 등 주요 규제를 지역 여건에 따라 완화해 주택정비의 실효성을 높이는 것이 핵심이다.
■ 아파트 재개발과 다른 ‘휴먼타운 2.0’…기존 골목 살리고 주택만 새롭게
그동안 서울의 노후 주거지 정비는 대규모 재개발이나 재건축을 중심으로 추진돼 왔다.
그러나 모든 지역이 이러한 방식에 적합한 것은 아니다.
좁은 골목길을 따라 소규모 주택이 밀집한 지역이나 역사적 경관을 보존해야 하는 지역, 경사진 지형으로 개발 여건이 불리한 지역에서는 대규모 정비사업을 추진하는 데 현실적인 제약이 따른다.
토지 소유관계가 복잡하거나 주민 간 이해관계가 달라 사업 추진에 오랜 시간이 걸릴 수도 있다.
서울시의 ‘휴먼타운 2.0’은 이러한 한계를 보완하기 위한 정책이다.
마을 전체를 철거하고 대규모 공동주택을 건설하는 방식이 아니라 기존 골목길과 필지 구조를 유지하면서 개별 건축주가 노후주택을 새로 짓거나 개량하도록 유도한다.
서울시는 신속통합기획이나 모아타운과 같은 정비사업이 필요한 지역은 해당 방식으로 개발하고, 역사와 생활의 흔적이 남아 있는 저층주거지는 지역 특성을 살리는 맞춤형 정비를 추진한다는 방침이다.
이는 주택공급 확대와 도시경관 보존이라는 두 가지 정책 목표를 지역별로 구분해 추진하려는 시도로 볼 수 있다.
■ 서울 6개 자치구 7곳 선정…가장 넓은 곳은 화곡2동
이번에 특별건축구역 지정안 심의를 통과한 대상지는 다음과 같다.
대상 지역| 위치| 구역 면적
ㆍ중랑구 망우동| 망우동 127-37번지 일대| 22,992㎡
ㆍ강북구 수유동| 수유동 522-31번지 일대| 10,570㎡
ㆍ성북구 삼선동1가| 삼선동1가 300번지 일대| 18,414㎡
ㆍ중구 신당동| 신당동 432-173번지 일대| 51,448㎡
ㆍ강서구 화곡1동| 화곡동 370-38번지 일대| 51,700㎡
ㆍ강서구 화곡2동| 화곡동 167-10번지 일대| 62,300㎡
ㆍ구로구 개봉동| 개봉동 288-7번지 일대| 36,450㎡
합계| 7개 구역| 253,874㎡
대상지 가운데 가장 넓은 곳은 강서구 화곡2동으로 6만 2,300㎡에 이른다.
이어 화곡1동 5만 1,700㎡, 중구 신당동 5만 1,448㎡ 순이다.
반면 강북구 수유동은 1만 570㎡로 상대적으로 규모가 작다.
이처럼 구역별 면적과 지형, 주거환경이 서로 다른 만큼 서울시는 일률적인 규제 완화보다는 지역 특성에 맞춘 건축특례를 적용할 계획이다.
■ 용적률 최대 1.2배…같은 땅에서도 건축 가능한 연면적 확대
이번 정책에서 건축주가 주목할 부분은 용적률 완화다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 용적률 산정용 연면적 비율을 의미한다.
동일한 대지에서 용적률이 높아지면 다른 건축기준을 충족하는 범위에서 더 넓은 연면적을 확보할 수 있다.
서울시는 7개 구역 모두 지역별 디자인 가이드라인 충족도에 따라 조례상 용적률의 최대 1.2배까지 적용할 수 있도록 했다.
예를 들어 제2종일반주거지역 가운데 7층 이하 기준이 적용되는 약 165㎡(50평) 대지를 살펴보면, 기존에는 용적률 산정용 연면적 상한이 330㎡였다.
그러나 디자인 가이드라인 평가점수가 5점 이상이면 363㎡, 10점 이상이면 396㎡까지 확대될 수 있다.
기존과 비교하면 최대 66㎡의 용적률 산정용 연면적을 추가 확보할 수 있는 셈이다.
다만 이러한 수치는 서울시가 제시한 적용 사례다.
실제 건축 규모는 주차장 설치 기준과 건축물 높이, 대지 조건, 건축위원회 심의 결과 등에 따라 달라질 수 있다.
따라서 용적률 완화가 곧바로 모든 건축물의 층수 증가나 동일한 면적 확대를 보장하는 것은 아니다.
■ 건폐율도 지역별 차등 완화…망우동 1층 최대 70%
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로, 건축물이 지상에서 차지할 수 있는 면적을 결정하는 기준이다.
건폐율이 완화되면 일정한 조건에서 건축물의 바닥면적을 넓게 계획할 수 있다.
중랑구 망우동에서는 제2종일반주거지역의 건축물 1층에 주민 커뮤니티 공간이나 소규모 상가 등을 조성할 경우 해당 층의 건폐율을 기존 60%에서 최대 70%까지 완화할 수 있도록 했다.
이는 단순히 주거면적을 확대하는 것을 넘어 골목길과 맞닿은 1층 공간을 지역 주민이 이용할 수 있는 시설로 활용하도록 유도하는 방식이다.
주거지 내부에 생활편의시설과 주민 공동이용 공간이 마련되면 골목의 이용성과 생활환경이 개선될 가능성이 있다.
다만 실제 상권 활성화 효과는 입주 수요와 주변 상업시설, 접근성 등에 따라 달라질 수 있다.
■ 북한산 자락 수유동…건폐율 40%에서 최대 60%, 높이 20m까지
강북구 수유동 인수봉 숲길마을은 북한산 자락에 위치한 지역이다.
이곳은 자연경관지구 규제로 인해 건축물의 규모와 높이에 제약을 받아왔다.
서울시는 해당 자연경관지구의 건폐율을 기존 40%에서 최대 60%까지 완화하고, 건축물 높이도 16m에서 최대 20m까지 적용할 수 있도록 했다.
다만 이번 높이·건폐율 완화는 고도지구에는 적용되지 않는다.
이는 자연경관 보호를 위한 기존 규제체계를 전면적으로 폐지하는 것이 아니라 일정한 범위에서 주거환경 개선을 허용하는 조치다.
경관 보호와 주택정비의 필요성을 동시에 고려했다는 점에서 의미가 있다.
■ 한양도성 인접 장수마을…역사경관 보호하면서 건축 높이 완화
성북구 삼선동1가 장수마을은 한양도성에 인접한 역사적 주거지역이다.
이 지역에서는 건축물의 높이와 배치가 주변 역사경관에 영향을 줄 수 있기 때문에 일반적인 주거지역보다 세심한 관리가 요구된다.
서울시는 장수마을의 지구단위계획에서 제한된 건축물 높이를 국가유산 관련 앙각 규제 범위 안에서 기존 기준의 1.2배까지 완화할 수 있도록 했다.
중요한 점은 높이 제한을 무조건 완화하는 것이 아니라 국가유산 보호를 위한 규제 범위 안에서 적용한다는 사실이다.
이는 오래된 마을의 주거환경을 개선하면서도 한양도성과 주변 경관의 가치를 보존하려는 정책적 접근이다.
■ 경사진 화곡동·신당동…지하층 활용하면 건폐율 최대 80%
강서구 화곡1동과 화곡2동, 중구 신당동은 경사진 지형이 건축계획에 영향을 미치는 지역이다.
경사지에서는 지하층의 일부가 지상으로 드러나는 경우가 발생한다.
서울시는 이러한 지형적 특성을 고려해 지상으로 노출되는 지하층을 주차장이나 비주거용도로 사용하는 경우 해당 부분의 건폐율을 기존 60%에서 최대 80%까지 인정하도록 했다.
이는 경사진 대지를 평탄하게 만들기 위해 과도한 절토나 성토를 하기보다 기존 지형을 활용해 건축물을 배치하도록 유도하는 방식이다.
특히 주차공간 확보가 어려운 저층주거지에서 지형을 활용한 주차장 계획이 가능해진다면 건축 설계의 선택지가 넓어질 수 있다.
다만 실제 적용 여부는 대지의 경사도와 건축물 배치, 허가 기준 등에 따라 달라진다.
■ 구로구 개봉동…용적률 250%에서 최대 300%까지
구로구 개봉동 대상지에는 제3종일반주거지역이 포함돼 있다.
서울시는 해당 지역의 용적률을 기존 250%에서 최대 300%까지 적용할 수 있도록 했다.
노후주택을 신축할 때 활용 가능한 연면적이 늘어나면 기존보다 다양한 주거공간 구성이 가능해질 수 있다.
그러나 용적률 확대만으로 사업성이 자동으로 확보되는 것은 아니다.
건축비와 철거비, 금융비용, 주차장 설치비용, 건축물의 임대·분양 수요 등을 종합적으로 검토해야 한다.
따라서 개별 건축주는 완화된 용적률뿐 아니라 실제 사업비와 예상 수익을 함께 분석할 필요가 있다.
■ 좁은 골목의 건축 제약 완화…이격거리 최대 절반 축소
서울시는 7개 구역에 공통으로 적용할 수 있는 건축특례도 마련했다.
대표적인 것이 건축선과 인접 대지경계선으로부터 건축물을 띄워야 하는 거리의 완화다.
연립주택은 기존 2m에서 1m로, 다세대주택은 기존 1m에서 0.5m로 줄인다.
이격거리는 대지가 협소할수록 실제 건축 가능한 공간에 큰 영향을 미칠 수 있다.
따라서 이번 완화는 좁은 필지에서 주택을 신축하려는 건축주에게 실질적인 설계상의 이점을 제공할 가능성이 있다.
옥상조경의 법정 조경면적 인정비율도 기존 2분의 1에서 3분의 2로 확대한다.
지상에 충분한 조경공간을 확보하기 어려운 소규모 필지에서 옥상을 활용할 수 있도록 한 것이다.
다만 이격거리와 조경 기준이 완화되더라도 건축물의 안전과 피난, 채광 등 다른 관련 기준까지 모두 면제되는 것은 아니다.
■ TJ뉴스 분석① 노후 저층주거지 정비의 새로운 선택지
이번 정책의 가장 큰 의미는 서울의 노후주거지 정비 방식을 다양화했다는 데 있다.
그동안 낡은 주택을 개선하려는 주민들은 개별 신축을 추진하거나 재개발사업에 참여하는 방식을 선택해야 했다.
그러나 개별 신축은 좁은 대지와 건축규제로 사업성이 부족할 수 있고, 대규모 재개발은 주민 동의와 사업기간, 비용 부담 등의 문제가 발생할 수 있다.
휴먼타운 2.0은 이 두 방식 사이에서 개별 건축을 지원하는 대안으로 볼 수 있다.
기존 골목길과 토지 구조를 유지하면서도 주택의 노후도를 개선할 수 있다는 점에서 주민들이 생활환경을 단계적으로 바꾸는 방식이 가능해진다.
특히 오래된 단독주택이나 다세대주택이 밀집한 지역에서 건축규제 완화가 실제 신축으로 이어진다면 주거환경 개선 효과가 나타날 수 있다.
다만 개별 필지 중심의 정비가 지역 전체의 기반시설 문제까지 해결하는 것은 아니다.
좁은 도로, 주차공간 부족, 보행안전, 생활편의시설 부족 등의 문제는 별도의 공공투자나 기반시설 개선과 연계할 필요가 있다.
■ TJ뉴스 분석② 건축규제 완화가 곧바로 부동산 가격 상승을 의미하지는 않아
건축규제 완화는 토지의 활용 가능성을 높이는 요인이 될 수 있다.
용적률과 건폐율이 확대되면 기존보다 많은 연면적을 확보하거나 효율적인 건축물 배치가 가능해질 수 있기 때문이다.
그러나 이를 근거로 해당 지역의 부동산 가격이 반드시 상승한다고 단정할 수는 없다.
실제 부동산 가치는 교통 접근성, 주변 주거환경, 임대수요, 건축비, 금융시장 상황, 개별 필지의 형태와 도로 접면 조건 등 다양한 요소의 영향을 받는다.
또 특별건축구역 지정안 심의 통과가 개별 필지의 건축허가나 개발이익을 확정하는 것은 아니다.
건축주나 투자자는 서울시의 발표 내용만으로 사업성을 판단하기보다 해당 필지에 적용되는 구체적인 건축기준과 허가 가능성을 확인해야 한다.
특히 토지의 면적과 형상, 도로 접도 조건, 기존 건축물의 상태에 따라 실제 활용 가능한 특례는 달라질 수 있다.
■ TJ뉴스 분석③ 주민 재산권 행사 기회 확대…실제 건축비 부담은 별도 과제
휴먼타운 2.0은 노후주택 소유자가 자신의 토지를 활용해 건축물을 새로 짓거나 개선할 수 있는 선택지를 확대한다는 점에서 의미가 있다.
기존 건축규제 때문에 신축이 어려웠던 필지에서도 일부 제약이 완화되면 정비 가능성을 다시 검토할 수 있다.
그러나 규제 완화가 곧바로 신축 비용을 낮춰주는 것은 아니다.
실제 사업을 추진하려면 설계비와 인허가 비용, 철거비, 공사비, 금융비용 등을 부담해야 한다.
기존 세입자가 거주하는 건축물이라면 임대차 관계와 이주 문제도 검토해야 한다.
따라서 정책의 실질적인 효과는 건축규제 완화와 함께 건축주가 필요한 자금과 전문적인 설계·인허가 지원을 확보할 수 있는지에 따라 달라질 것으로 보인다.
서울시가 제공하는 전문가 상담을 활용하더라도 개별 사업의 경제성은 건축주가 별도로 검토해야 한다.
■ 용적률 혜택은 자동 적용 아냐…디자인 평가점수 충족해야
이번 정책에서 주의할 점은 건축특례가 모든 건축주에게 자동으로 적용되는 것은 아니라는 사실이다.
서울시는 건축계획이 지역별 디자인 가이드라인을 얼마나 충족하는지 평가해 용적률 특례를 차등 적용한다.
평가점수가 5점 이상이면 조례상 용적률의 1.1배, 10점 이상이면 1.2배를 적용할 수 있다.
가이드라인은 건축물 배치, 외관 디자인, 외부공간 등 12~14개 항목으로 구성된다.
건축주가 평가를 신청하면 건축위원회 심의위원이 최종 점수를 결정한다.
이는 규제를 완화하는 대신 새로 지어지는 건축물이 주변 마을경관과 조화를 이루도록 유도하기 위한 장치다.
개별 건축주의 건축 자유를 확대하면서도 지역 전체의 도시경관을 관리하려는 정책적 절충으로 해석할 수 있다.
■ 건축주가 확인해야 할 실제 신청 절차
특례를 적용받으려는 건축주는 필요한 특례의 내용과 적용 이유, 기대 효과 등을 담은 ‘특례적용계획서’를 건축허가 신청서와 함께 관할 자치구에 제출해야 한다.
서울시는 설계 초기 단계부터 전문가 자문단인 ‘휴머네이터’를 통한 기획설계와 상담을 무료로 지원할 계획이다.
특별건축구역은 지정 이후 3년간 운영하고, 성과를 평가해 계속 운영할지 결정한다.
또 특례를 적용받은 건축물은 허가 또는 신고 후 12개월 이내에 착공해야 한다.
따라서 건축을 계획하는 주민은 단순히 규제 완화 가능성만 확인할 것이 아니라 사업 일정과 자금 조달 계획을 함께 준비할 필요가 있다.
특히 건축특례를 활용해 허가를 받은 뒤 장기간 사업을 미루는 경우에는 관련 조건을 충족하지 못할 수 있으므로 사전에 충분한 검토가 필요하다.
■ TJ뉴스 분석④ 골목과 도시경관 보존…생활환경 개선으로 이어져야
서울의 저층주거지는 오랜 시간 형성된 골목길과 생활문화가 남아 있는 공간이다.
이러한 지역을 모두 철거하고 대규모 아파트 단지로 조성하는 방식은 주택공급 측면에서 장점이 있을 수 있지만, 기존 도시조직과 지역의 정체성이 사라질 가능성도 있다.
반면 휴먼타운 2.0은 기존 골목과 필지 구조를 유지하면서 건축물을 점진적으로 개선하는 방식을 지향한다.
특히 한양도성 인접 지역이나 북한산 주변처럼 역사·자연경관의 가치가 높은 지역에서는 이러한 접근이 의미를 가질 수 있다.
다만 골목과 경관을 보존한다는 목표가 실제 주민의 생활환경 개선으로 이어지려면 건축물의 노후도 개선뿐 아니라 보행환경과 방재, 주차, 생활편의시설 등도 함께 검토해야 한다.
개별 건축물의 외관이 개선되더라도 골목길의 안전성과 접근성이 개선되지 않는다면 주민이 체감하는 효과는 제한적일 수 있기 때문이다.
■ 서울시 “역사와 미래가 어우러지는 도시경관 조성”
명노준 서울시 주택실장은 이번 사업과 관련해 서울의 역사와 골목 풍경을 보존하면서 미래 경쟁력을 높이는 것이 중요하다는 입장을 밝혔다.
또 휴먼타운 2.0을 통해 마을의 옛길과 지형을 지키면서 쾌적한 주거환경을 조성하고, 서울만의 독창적인 도시경관을 가꿔나가겠다는 계획을 설명했다.
서울시는 앞으로 지역별 디자인 가이드라인을 적용하고, 필요한 경우 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정도 연계할 방침이다.
이를 통해 개별 건축물의 신축이 주변 환경과 조화를 이루도록 관리한다는 계획이다.
■ TJ뉴스 종합분석｜정책의 성패는 실제 신축 실적과 주민 체감 효과에 달려
이번 휴먼타운 2.0 확대는 서울의 노후 저층주거지를 정비하는 방식에 변화를 가져올 수 있는 정책이다.
대규모 재개발이 어려운 지역에서도 개별 건축을 통해 주거환경을 개선할 수 있는 제도적 선택지를 넓혔기 때문이다.
특히 용적률 최대 1.2배 적용, 건폐율 완화, 건축물 높이 제한 조정, 이격거리 축소, 옥상조경 인정비율 확대 등은 건축계획의 유연성을 높이는 요소다.
그러나 규제 완화 자체가 정책의 최종 성과는 아니다.
실제 건축허가와 착공으로 얼마나 이어지는지, 노후주택이 어느 정도 개선되는지, 주민의 주거비와 생활환경에 어떤 변화가 발생하는지 등을 확인할 필요가 있다.
또 개별 신축이 증가하는 과정에서 기존 세입자의 주거안정과 골목길의 안전, 주차 및 기반시설 문제를 어떻게 관리할 것인지도 중요한 과제다.
서울시는 특별건축구역을 3년간 운영한 뒤 성과를 평가할 계획이다.
따라서 향후 정책 평가에서는 지정 면적이나 규제 완화 건수뿐 아니라 실제 건축 실적과 주민 만족도, 생활환경 개선 효과 등을 종합적으로 살펴볼 필요가 있다.
휴먼타운 2.0의 실질적인 가치는 건축규제를 얼마나 많이 완화했는지가 아니라, 오래된 주거지의 생활환경을 얼마나 안전하고 쾌적하게 개선했는지에 따라 평가될 것이다.
이번 서울시의 특별건축구역 확대가 기존 골목의 역사와 지역 정체성을 보존하면서도 노후주택 정비를 촉진하는 지속 가능한 도시재생 모델로 자리 잡을 수 있을지 주목된다.
※ 본 기사는 서울시 공식 발표에 근거한 사실관계를 토대로 작성했으며, 건축규제 완화의 실질적 효과와 부동산시장 영향, 주민 재산권, 주거환경 개선 및 정책적 과제에 관한 TJ뉴스의 독자적인 분석을 포함하고 있습니다. 실제 건축특례 적용 여부는 개별 필지의 조건과 관계 법령, 건축심의 및 허가 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
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