서울의 한 아파트에 전세보증금 2억6000만 원을 지급하고 거주하던 임차인이 계약 종료 뒤에도 보증금을 돌려받지 못하자 내용증명과 임차권등기명령, 반환청구 소송과 강제집행 절차를 거쳐 보증금을 회수한 사례가 나왔다.
임대차 분쟁은 전세보증금 미반환부터 월세 미납, 원상복구비, 계약갱신, 주택 수리비 부담까지 여러 형태로 발생한다. 분쟁이 시작되면 당사자의 주장뿐 아니라 계약 내용과 등기 상태, 실제 의사표시를 입증할 자료가 중요한 판단 근거가 된다.
이번 사례는 임대차 계약이 끝났는데도 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하면서 시작됐다.
계약 끝났지만 돌아오지 않은 2억6000만 원
임차인은 전세보증금 2억6000만 원을 내고 서울의 한 아파트에 입주했다. 계약 기간에는 별다른 문제가 없었지만 만료 시점이 다가오자 임대인이 보증금 반환을 미루기 시작했다.
임대인은 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 반환하겠다며 기다려 달라는 취지로 설명했다.
그러나 계약 만료일이 지나도록 보증금은 지급되지 않았다. 임차인은 이사를 준비한 상태에서 보증금을 돌려받지 못해 새 주거지를 마련하는 데도 어려움을 겪었다.
임대인은 기존 대출이 많아 보증금을 바로 마련하기 어렵고 아파트 매매와 새로운 임차인 확보도 쉽지 않다는 입장을 밝혔다. 자금을 마련할 때까지 반환 시기를 늦춰 달라고 요청했다.
다만 임대인의 자금 사정과 보증금 반환 의무는 구분해 살펴볼 필요가 있다. 실제 반환 의무와 시기, 임차인의 동시이행 의무 등은 계약 종료와 주택 인도 여부 등 구체적인 사실관계에 따라 판단된다.
보증금 반환 요구, 내용증명으로 기록
임차인 측은 먼저 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈다.
내용증명은 발송인이 언제 어떤 내용을 상대방에게 전달했는지를 확인하는 자료로 활용할 수 있다. 소송으로 이어질 경우 반환 요구 시점과 당사자 사이의 의사표시를 확인하는 자료 가운데 하나가 된다.
문자메시지와 메신저 대화, 계약서, 적법하게 확보한 통화 기록 등도 분쟁의 경과를 확인하는 자료로 활용될 수 있다.
이사 앞두고 임차권등기명령 검토
해당 임차인은 등기부에 별도의 전세권을 설정하지 않은 상태였다.
이에 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황에 대비해 임차권등기명령 절차를 진행했다.
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청할 수 있는 제도다. 임차인이 주택에서 이사해야 하는 상황에서 기존에 취득한 권리를 유지하기 위한 수단으로 활용된다.
다만 대항력과 우선변제권의 취득·유지 여부는 전입신고, 주택 인도, 확정일자, 임차권등기 시점 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있다.
보증금 반환청구 소송 제기
보증금 반환이 계속 미뤄지면서 임차인 측은 전세보증금 반환청구 소송을 제기했다.
재판에서는 임대차계약이 종료됐는지, 보증금이 실제 반환되지 않았는지, 주택 인도 등 당사자의 의무가 어떻게 이행됐는지가 주요 판단 대상이 됐다.
임대인은 보증금을 마련하기 위해 노력하고 있다는 취지의 입장을 밝혔지만 법원은 계약 관계와 보증금 미반환 사실 등을 토대로 판단했다.
사례 자료에 따르면 법원은 임대인에게 보증금을 반환하고 지연손해금을 지급하도록 판단했다.
판결 뒤에도 지급 없자 강제집행
보증금 반환 판결을 받더라도 임대인이 자발적으로 돈을 지급하지 않으면 실제 회수를 위해 강제집행 절차가 필요할 수 있다.
임차인 측은 임대인의 재산 상태를 확인하면서 부동산과 금융재산을 대상으로 집행 절차를 진행했다.
사례 자료에는 부동산 가압류와 경매 신청, 은행 계좌 등에 대한 압류 절차가 진행된 것으로 제시됐다.
특히 해당 아파트에는 기존 대출이 설정돼 있어 부동산의 담보권과 임차인의 권리 순위, 실제 배당 가능액을 확인하는 과정이 필요했다.
이후 경매 배당 절차를 거쳐 임차인은 보증금을 회수한 것으로 전해졌다.
임대차 분쟁, 약속보다 기록과 권리관계 확인 중요
이번 사례는 보증금 반환이 지연될 경우 임대인의 구두 약속만 기다리기보다 자신의 권리 상태와 필요한 절차를 확인할 필요가 있다는 점을 보여준다.
계약서와 등기사항증명서, 전입신고와 확정일자 여부를 확인하고 임대인과 주고받은 문자메시지, 이메일, 내용증명 등 관련 자료도 보관할 필요가 있다.
전세보증금뿐 아니라 월세 미납, 원상복구비, 계약갱신, 수리비 분쟁에서도 계약 내용과 당사자가 실제로 주고받은 의사표시가 주요 판단 자료가 될 수 있다.
다만 임차권등기명령의 효과와 대항력·우선변제권, 지연손해금, 경매 배당 순위는 사건마다 사실관계가 다르다. 실제 분쟁에서는 계약과 등기 상태 등을 확인해 대응할 필요가 있다.
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칼럼니스트: 친절한변호사 이정일 010-4235-5346
학력 및 자격
연세대학교 법학대학 법학사 취득 / University of Washington LL.M. 과정 우수졸업
Southwestern University School of Law J.D. 취득
자격 취득
대한민국 변호사 (1983) / 미국 변호사 (1993) / 대한민국 변리사 (1998)
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