민간임대아파트 사업장에서 이른바 ‘예비 임차인 회원’이나 ‘투자자 회원’을 모집해 계약금 또는 회비·출자금 등의 명목으로 자금을 받는 방식에 제동이 걸렸다.
최근 민간임대주택 사업을 둘러싸고 사업 인허가가 완료되기 전 입주 예정자를 모집하거나, 일반적인 임차인 모집과 달리 ‘회원 가입’ ‘투자자 모집’ 등의 명칭을 활용해 자금을 확보하는 사례가 나타나면서 소비자 피해 우려가 커지고 있다.
국회는 지난 20일 본회의에서 「민간임대주택에 관한 특별법」 일부개정법률안 대안을 의결했다. 개정안에는 법에서 허용하지 않는 방법으로 민간임대주택의 임차인 또는 임차인이 되려는 사람, 즉 예비 임차인·투자자·회원·발기인 등을 모집하는 행위를 금지하는 내용이 담겼다. 위반해 금전을 받으면 2년 이하의 징역 또는 2000만 원 이하의 벌금, 모집행위만 한 경우에도 3000만 원 이하의 과태료가 부과되는 내용이다.
다만 국회를 통과한 법률안이 곧바로 모든 기존 사업장에 소급 적용되는 것은 아니다. 공포와 시행일, 부칙상 적용례 등을 확인해야 하며, 법 시행 이전에 이뤄진 모집행위에 대해서는 별도의 법적 검토가 필요하다.
왜 ‘예비 임차인 모집’이 문제가 됐나
민간임대주택은 기본적으로 임대사업자가 주택을 공급하고 일정 기간 임대하는 구조다. 하지만 사업 초기에는 토지 확보, 사업계획 승인, 건축 인허가, 금융조달 등 넘어야 할 절차가 많다.
문제는 사업이 확정되지 않은 단계에서 소비자를 대상으로 ‘향후 입주할 수 있는 권리’를 강조하며 돈을 먼저 받는 경우다.
특히 ‘회원가입비’, ‘출자금’, ‘투자금’, ‘계약금’ 등의 명칭이 사용되면 소비자는 일반적인 아파트 임대차계약으로 생각할 수 있지만 실제 계약의 법적 성격은 전혀 다를 수 있다.
한국소비자원이 안내한 민간임대주택 계약 단계별 유의사항에서도 ▲시세보다 지나치게 저렴한 금액으로 계약을 유도하는 경우 ▲잔여 세대가 얼마 남지 않았다고 계약을 재촉하는 경우 ▲계약서를 교부하지 않고 계약금을 먼저 요구하는 경우를 주의해야 할 사례로 제시하고 있다. 또한 투자금이나 출자금의 환불에 대해서는 민간임대주택 관련 법령에 구체적인 보호규정이 없는 경우가 있어 계약 전 확인이 필요하다고 안내한다.
협동조합 방식과 일반 회원모집은 구분해야
민간임대주택 사업에서 특히 주의할 부분은 ‘협동조합 조합원 모집’과 일반적인 ‘예비 임차인 회원 모집’을 동일하게 생각해서는 안 된다는 점이다.
협동조합 방식의 민간임대주택은 법에서 정한 요건과 절차에 따라 사업이 추진돼야 한다. 한국소비자원 안내자료에 따르면 조합원 모집 단계에서는 사업주체가 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보했는지를 관할 지방자치단체에 확인할 필요가 있다.
반면 단순히 ‘회원’이나 ‘투자자’라는 이름을 붙였다고 해서 민간임대주택 사업과 관련한 자금 모집에 대한 법적 규제를 피할 수 있는 것은 아니다.
이번 법 개정 역시 이러한 규제 사각지대를 차단하는 데 초점이 맞춰졌다. 개정안은 명칭에 관계없이 장래에 민간임대주택의 임차인으로 선정되려는 사람을 ‘예비임차인’으로 규정해 규율 대상에 포함했다.
소비자가 반드시 확인해야 할 7가지
민간임대주택에 관심이 있는 소비자라면 홍보관의 설명만 듣고 계약하기보다 다음 사항을 직접 확인해야 한다.
첫째, 사업의 현재 인허가 단계를 확인해야 한다. 단순 사업제안 단계인지, 사업계획승인이나 건축 관련 인허가가 완료됐는지를 구분해야 한다.
둘째, 토지 확보 현황을 확인해야 한다. ‘토지 확보율 90%’와 같은 홍보 문구만 믿기보다는 실제 소유권 또는 사용권원이 어느 정도 확보됐는지 확인할 필요가 있다.
셋째, 임대사업자 등록 여부와 사업주체를 확인해야 한다. 시행사, 시공사, 임대사업자, 조합 등이 각각 어떤 역할을 하는지 계약서와 사업 관련 서류를 통해 확인해야 한다.
넷째, 돈의 성격을 확인해야 한다. 계약금인지, 임대보증금인지, 출자금인지, 회원가입비인지에 따라 법적 성격과 반환 조건이 달라질 수 있다.
다섯째, 환불 조건을 확인해야 한다. ‘사업 무산 시 전액 환불’이라는 설명만 믿을 것이 아니라 어느 시점에 어떤 조건으로 누구에게 환불을 청구할 수 있는지 계약서에 명확하게 기재돼 있는지를 봐야 한다.
여섯째, 임대보증금 보증 가입 여부와 보증계획을 확인해야 한다. 실제 계약 단계에서는 보증기관의 보증서 발급 여부와 보증금 보호 범위를 확인하는 것이 중요하다.
일곱째, 분양전환 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다. ‘10년 후 내 집 마련’, ‘확정분양가’, ‘시세보다 저렴한 분양전환’ 등의 표현이 있다면 분양전환 시기와 가격 산정방식, 자격조건, 추가 부담금 등을 계약서에서 확인해야 한다.
구동재 ‘민간임대박사’가 강조해 온 핵심은 ‘사업구조와 신뢰’
민간임대주택 전문가로 알려진 구동재 대표는 그동안 공개된 기고와 인터뷰에서 사전모집형 민간임대주택을 새로운 주택 공급방식 가운데 하나로 평가해 왔다.
구 대표는 과거 민간임대주택 관련 기고에서 일반 분양사업과 달리 임차인이 일정 기간 거주한 뒤 소유권을 이전받는 구조가 활용될 수 있고, 초기 주택 구입 부담을 낮출 수 있다는 점을 민간임대주택의 장점으로 설명했다. 또 사업의 성공을 위해서는 토지 확보, 금융조달, 사업성 분석, 인허가 등 개발사업 전반에 대한 검토가 필요하다는 취지의 내용을 지속적으로 다뤘다.
특히 구 대표가 과거 공개적으로 설명한 민간임대주택의 장점을 현재 시장에 적용하면, 민간임대주택의 경쟁력은 단순히 ‘싸게 들어갈 수 있다’는 홍보에 있는 것이 아니라 사업주체와 금융구조, 토지 확보, 인허가, 임대조건 및 향후 소유권 이전 구조가 얼마나 투명하게 설계돼 있느냐에 달려 있다고 볼 수 있다.
따라서 이번 법 개정은 민간임대주택 자체를 위축시키기 위한 조치라기보다 사업이 확정되기 전에 소비자로부터 자금을 모집하는 과정에서 발생할 수 있는 불투명성을 줄이는 계기가 돼야 한다는 분석이다.
“규제와 공급 활성화, 두 마리 토끼 잡아야”
민간임대주택은 무주택 서민과 실수요자에게 장기간 안정적인 거주 기회를 제공할 수 있다는 점에서 중요한 주택 공급수단이다.
특히 청약통장이나 주택가격 부담 때문에 일반 분양시장에 접근하기 어려운 소비자에게 장기 임대 후 분양전환 등의 구조가 합리적으로 설계된다면 선택 가능한 주거상품이 될 수 있다.
실제로 정부 역시 공공지원민간임대주택을 비롯한 민간임대주택 제도를 지속적으로 보완하고 있다. 국토교통부는 2026년에도 공공지원민간임대주택 관련 업무처리지침을 개정했으며, 민간임대주택 관련 하위법령에 대한 추가 개정 작업도 진행하고 있다.
따라서 향후 정책의 핵심은 ‘민간임대주택 사업 자체를 제한하는 것’이 아니라 사업 초기의 자금 모집은 투명하게 하고, 사업이 확정된 이후에는 소비자가 안심하고 임대주택을 선택할 수 있도록 제도적 장치를 강화하는 것이 돼야 한다.
사업자 역시 단순히 회원을 많이 모집하는 방식에서 벗어나 토지 확보 현황, 인허가 진행상황, PF 및 자금조달 구조, 시공사 계약, 임대보증금 보증, 임대조건, 분양전환 조건 등을 객관적으로 공개할 필요가 있다.
소비자도 ‘10년 후 내 집 마련’, ‘시세보다 저렴한 가격’, ‘마지막 잔여세대’ 같은 홍보 문구보다 현재 사업이 어디까지 진행됐는지와 내가 납부하는 돈이 법적으로 무엇인지부터 확인해야 한다.
결국 이번 개정안이 시장에 정착하기 위해서는 사업자의 투명한 정보공개와 지자체의 사전점검, 소비자의 계약 전 확인이라는 세 가지 안전장치가 함께 작동해야 한다. 민간임대주택이 안정적인 주거상품으로 자리 잡기 위해서는 ‘빠른 모집’보다 ‘확실한 사업성’과 ‘투명한 계약’이 우선돼야 한다는 지적이다.
※ 본 기사는 2026년 8월 24일 현재 공개된 국회 의결 내용과 국토교통부·한국소비자원 자료, 구동재 대표의 공개 기고·인터뷰 내용을 바탕으로 작성했습니다. 구동재 대표의 이번 법 개정안에 대한 별도 공식 입장이 확인된 것은 아니므로, 전문가 의견 부분은 기존 공개 발언과 자료를 바탕으로 한 분석임을 밝혀둡니다.
사업문의 1522-8875
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