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조재현 법무사·행정사
AI부동산경제신문ㅣ자문위원
호재합동법무사사무소 대표 법무사, 행정사
법원 공무원 20년 근무
2022년부터 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되었습니다. 이제 규제지역 내 다주택자가 주택을 매도할 경우, 기본세율에 더해 2주택자는 20%, 3주택자 이상은 30%의 중과세율이 적용됩니다. 지방소득세까지 포함하면 최고 세율이 82.5%에 달하는 상황에서 시장의 향방은 안개 속입니다.
■ ‘매물 잠김'과 지역별 ‘탈동조화(Decoupling)' 심화
중과세율 적용은 다주택자들에게 ‘팔고 싶어도 세금 때문에 못 파는' 상황을 만듭니다. 유예 종료 직전까지 급매물과 증여를 통해 일정 부분 물량이 소화되었으나, 이제부터는 본격적인 ‘매물 잠김'현상이 나타날 것으로 보입니다.
신규 분양 물량이 부족한 상황에서 기존 주택 매물까지 줄어들면 매매 시장의 거래량은 더욱 위축될 것입니다. 강남 3구와 용산 등 소위 ‘상급지'는 자산가들의 ‘버티기'와 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상으로 가격 하방 경직성이 강해지는 반면, 외곽 지역은 거래 절벽 속에서 보합 내지 약세를 보이는 차별화 장세가 뚜렷해질 전망입니다.
■ 다주택자 압박의 역설, ‘공급 부족' 현실화
역설적이게도 다주택자에 대한 규제 강화는 전세 시장에 가장 큰 타격을 줄 가능성이 높습니다. 전세 물량의 상당 부분은 다주택자의 임대 물량에서 나오기 때문입니다.
양도세 부담으로 매도를 포기한 집주인들이 실거주로 전환하거나, 보유세 부담을 세입자에게 전가하면서 전세 매물이 귀해질 수 있습니다. 최근 서울 아파트 전세수급지수가 100을 상회하는 등 이미 수요가 공급을 앞지른 상태에서, 중과 부활은 전셋값 상승의 기폭제가 될 우려가 큽니다.
■ ‘보유세 전가'와 ‘월세 가속화'
보유세(재산세·종부세) 부담이 여전한 상황에서 양도라는 퇴로마저 차단되자, 임대인들은 수익성을 보전하기 위해 전세를 월세로 전환하는 속도를 높일 것입니다.
높아진 세금 부담이 월세 인상으로 이어지는 ‘조세 전가' 현상이 발생하며 서민들의 주거비 부담이 가중될 수 있습니다.
고금리 기조와 맞물려 임차인들도 전세대출 이자보다 월세를 선호하는 경향이 생기면서 월세 시장의 비중은 더욱 커질 것으로 보입니다.
■ 정부 및 지자체의 정책적 보완 과제
단순한 규제 부활은 ‘매물 잠김'이라는 부작용을 낳을 수 있으므로, 다음과 같은 정교한 보완책이 병행되어야 합니다.
- 실거주 의무 및 전입 규제의 유연한 운용
매수자가 즉시 입주하기 어려운 사정을 고려하여, 실거주 의무 기간을 일정 부분 유예하거나 완화함으로써 매매 거래의 숨통을 틔워주어야 합니다.
- 민간 임대주택 공급 주체 육성
다주택자의 매물이 잠기는 상황에서 전·월세 시장 안정을 위해 기업형 임대주택이나 장기 임대사업자에 대한 인센티브를 재정비하여 민간 차원의 공급을 유도해야 합니다.
- 조정대상지역의 탄력적 해제
지역별 양극화가 심화되는 만큼, 과열 우려가 적은 지역은 신속하게 조정대상지역에서 해제하여 다주택자들이 중과세 부담 없이 매물을 내놓을 수 있는 ‘퇴로'를 열어주어야 합니다.
■ 결언 : 정책의 정교한 보완이 필요한 시점
정부는 부동산 시장의 연착륙을 위해서는 단순히 ‘수요 억제'와 ‘징벌적 과세'에만 의존해서는 한계가 있습니다. 양도세 중과 부활이 자칫 임대차 시장의 대란으로 이어지지 않도록, 실질적인 공급 확대와 함께 시장의 거래 기능을 회복시킬 수 있는 유연한 정책적 배려가 절실한 시점입니다.
개인은 양도세 중과 부활 이후의 부동산 시장은 과거와 같은 급등락보다는 ‘거래 절벽 속 양극화'가 고착화될 가능성이 큽니다. 이제는 시장의 흐름에 몸을 맡기는 관망형 투자가 아니라, 세무 전문가 등과 연계한 철저한 비용 분석과 정책 변화에 따른 선제적 리스크 관리가 그 어느 때보다 중요한 시점입니다.
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